2022年7月22日(上周五)，深交所公募REITs信息平台显示，华夏基金管理有限公司(下称：华夏基金)旗下第三只REITs产品——华夏合肥高新创新产业园封闭式基础设施证券投资基金被受理，另外两只已经获批上市的产品分别为华夏越秀高速REIT、华夏中国交建REIT。

华夏基金旗下第三只REITs产品获受理

资料显示，华夏基金此次新申报的REIT，基础设施项目为合肥创新产业园一期项目所有权及对应范围内的国有建设用地使用权。

据最新基金招募书草案(申报稿)内容显示，该基础设施项目土地使用权面积为146,759.30平方米，总建筑面积35.68万平方米，建设内容为研发办公楼、配套用房和车库，项目于2011年建成投入运营。基础设施项目共22栋房屋和3个地下车库，分别由合肥高新睿成科技服务有限公司和合肥高新君道科技服务有限公司持有。

项目公司的运营模式为“产业运营模式”：产业园区不仅进行前期的投资和建设，同时负责产业链的搭建，运营模式涵盖企业的招商引资、投资孵化、企业服务等。

具体而言，项目公司的盈利依托于合肥高新技术区内部的产业聚集，以产业招商为内核，以自有物业为载体，向租户提供办公、科研空间并获取租金收益。此外，为给租户提供必要配套，项目公司亦有出租物业底层部分面积给餐饮配套等企业，从而获得配套租金收入，并出租地下车位获得停车费收入。

招募书显示，根据基础设施项目的《建设工程规划许可证》，标的基础设施项目的建筑功能包括工业类研发、研发、车库、食堂、单身宿舍、配套商业等。此外，根据基础设施项目相关不动产权证书记载，基础设施项目所占有的国有建设用地使用权将于2059年到期。

中联评估作为资产评估机构对标的基础设施资产进行了评估，并出具了估值报告。报告显示，两个子项目高新睿成资产、高新君道资产2022年预测资本化率分别为4.44%和5.06%，均值为4.78%。值得一提的是，评估过程中采用的方法是100%“收益法”。

目前市场上以产业园区为基础设施的REITs合计4只，分别为在深交所上市的产业园区REIT有博时招商蛇口产业园REIT;在上交所上市的华安张江光大园REIT、建信中关村REIT、东吴苏州工业园区REIT，此次华夏合肥高新创新产业园的REITs产品为市场第5只。

业内人士表示，首批试点项目成功发行，平稳运行，很多企业对公募基础设施REITs的态度转向积极。在新增的试点行业中，基金管理人会优先选取市场空间大、现金流稳定性比较好的行业进行布局。

基金公司积极布局新产品

目前，除刚获受理的华夏合肥高新创新产业园REIT外，还有2只新品正在等待交易所审核：华泰紫金江苏交控高速公路REIT、国泰君安临港东久智能制造产业园REIT;2只交易所已审核通过，均为安居保障性租赁住房：中金厦门安居保障性租赁住房REIT、红土创新人才安居保障性租赁住房REIT，正在等待证监会的批复。

值得一提的是，近日，创业环保宣布开展基础设施公募REITs申报，拟选取位于天津和安徽省内三家子公司的四个污水处理项目作为入池资产。业内人士认为，基础设施REITs将优质基础设施资产与金融产品相结合，通过基金的份额化降低了投资门槛。为市场提供了股票和债券外的可选标准化产品，扩展了个人投资者和机构投资者的投资品种。(爽 爽)